조정대상지역 해제, 부동산 내년부터 무엇이 바뀔까요?

내년부터 부동산에서 어떤게 변경되는지 한번 정리를 하고

오늘부터 서울이랑 몇곳을 제외하고 

대부분 조정 지역의 풀렸는데

여러분들이 어디를 주목해서 봐야 되는지를 알아보겠습니다.

 

여러분들이 투자를 할때 간단하게 어떤걸 보면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.

 

조정지역은 어디일까?

11월 11일 정부가 부동산 관련하여 발표가 있었는데 

규제지역 서울이랑 연접 4곳을 제외하고 전부다 해제가 되었습니다. 

 

해제가 된곳은 바로 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제가 되었는데

원래 기존의 수순을 보면 투기과열지구가 조정으로 풀리고 

조정지역이 비규제지역으로 풀리는데 

이번에는 이례적으로 서울, 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한

모든 투기과열지구도 비조정지역으로 해제가 되었습니다.

 

실제로 제외된 곳이 너무나 많기 때문에 유지된 지역만 설명드리면

가장먼저 서울과 과천 성남, 하남 그다음 광명이 현상태 유지되었습니다.

이 5구역을 제외한 모든 지역이 비규제지역으로 바꼈다고라고 알고 계시면 됩니다.

 

왜 지금 이렇게 많이 비규제지역으로 바뀌었을까?

가장 첫 번째로는 역대 최저 거래량 이라고 합니다. 

 

즉, 심리가 위축되면서 역대 최저 수준으로 거래량이 이루어지고 있는데

왜 이렇게 거개량이 줄면 정분는 취득세와 양도세의 세수가 줄어들어 세금이 걷히지 않기 때문입니다.

한마디로 세수가 부족하기 때문에 세수를 늘리기 위해서 전부 다 풀어 버렸습니다.

증가하는 미분양! 무엇이 개선될까?

미분양이 증가하게 되면 작은 건설사들이 하나둘씩 파산하게 됩니다.

건설사가 파산하는게 뭐가 대수냐 라고 생각 하실수 있지만

건설사가 파산하게 되면 건설사 한곳만 죽는 것이 아니라 

건설업에 종사하시는 분은 알겠지만 건설하기 위해서는

정말 많은 협력업체들이 껴있고, 협력업체들도 정말 많은 밴더를 가지고 있습니다.

한군데가 도산을 하게되면 줄줄이 도산하게 되는것 이지요.

이러한 경우는 과거 사례도 상당히 많기 때문에 미분양은 철저하게 관리를 해야 합니다.

 

결론적으로 가장 큰 세수(양도세, 취득세)가 줄어드는 것과 미분양을 방지하기 위해서

내년부터 어떤 정책들잉 바뀔지 예정이지만 한번 알아보자면,

미분양 주택 PF대출보증 신설한다고 합니다.

이것이 어떤 개념이냐면 여러분들이 청약을 하게 되면

보통 건설사에서 보통 신축단지를 지을때

30%는 계약금이란 PF대출로 조달하고 나머지 중도금과 잔금은 은행대출로 처리를 하게 됩니다.

나중에 완공이 되면 청약 당첨자 들이 돈을 상환하고, 수익까지 남기는 구조입니다. 

근데 이렇게 지은 아파트가 만약 미분양이 나면, 은행에 미리 중도금 대출과 잔금 대출했던 것이 

회수가 불가하게 됩니다.

그럼 은행은 건설사에 상환을 요구하고 건살사에 만약 자금이 없다면 파산 수순을 밟게 됩니다.

그렇기 때문에 파산을 막기 위해서 새로운 PF대출 보증 상품을 만들어

건설사의 자금난을 막겠다 하는것입니다.

 

근데 조건이 하나 붙습니다.

분양가 할인 등 미분양 해소를 위해서 건설사의 적극적인 노력을 전제 조건으로 한다고 합니다.

이런 현상이 발생하면 분양가를 할인을 받거나, 중도금을 무이자를 받을수 있는 조건들이 따라옵니다.

그래서 어쨌든 우리 처음 청약하는 입장에서는 상당히 유리한 입장에 있는것 입니다.

재건축, 안전 진단 평가 완화 

재건축에 관련하여 안전 진단 평가 항목이 항상 재건출 실행에 대해 발목을 붙잡았습니다.

현재 안전 진단 평가 항목 중에 구조안정성 비중이 50%가 되어 있어

사실상 불가능에 가깝다고 볼수 있습니다.

재건축 허가를 받는 것은 사실상 아파트가 거의 스러지기 직전까지 가야 합니다.

안전 진단 평가를 좀더 완화 시켜 필수로 해야 했던 공공기관 적정성 검사를 지자체 요청시에만 제한적으로 시행 한다고 하여 전보 훨씬 수월하게 재건축 허가로 이어 질수 있다고 합니다.

 

이러한 내용이 12월 초에 적용이 되고 나면 어쨌든 재건출 실행 속도는 빨라질 겁니다.

 

여기 더불어서 현재 투기과열지구가 대부분 해제가 되기 때문에

사업단계와 상관없이 거래가 가능 하기 때문에 

사업성이 좋은 1기 신도시나 재건축 단지들을 찾아보는것이 가장 좋다고 생각합니다.

 

사전청약이 완화된다고 합니다.

작년에 이 사전청약이 도입되고 나서 상당히 별로습니다. 

왜냐면 사전청약이라는 말 자체가 그냥 희망고문이고 그다음 어떻게 보면 또 족쇄였습니다.

이러한 사전청약이 이제 공공택지 사전청약 의무가 폐지되고 

기매각 택지 같은 경우는 6개월애서 2년까지 의무가 완화된다고 합니다.

 

결론적으로 새로 나올곳들은 사전청약이 폐지가 되기때문에

앞으로는 희망고문도 없고 족쇄도 없어지는것 입니다.

 

네 번째는 등록임대사업자 정상화 입니다.

현재 같은 경우는 혜택도 거의 다 줄어들었고

가장 중요한 아파트 같은 겨우는 등록 임대가 안 됩니다. 

그렇기 때문에 사실상 이 등록임대사업자가 거의 없어졌다고 무방합니다

 

그런데 이걸 과거 지원제도로 운영시 어떤 효과가 있는지를 한번 시뮬레이션을 돌린다고 합니다.

그래서 만약 12월에 아파트도 임대사업자가 부활을 하게 되면

취득세법 때문에 투자하지 못하는 다주택자 분들이 꽤 있지요.

지금 조정 지역에 풀렸다고 하더라도 3주택 부터는 8%로 중과 된다고 하기때문에 

임대사업자 제도가 부활하게 되면 자금을 많이 가지고 계신 다주택자 분들이 

투자를 할수 있는 길이 열리게 됩니다.

대출의 LTV 대폭 완화 됩니다. 

투기과열지구 조정지역으로 인해 대출이 나오기 힘들었는데 

투기과열지구와 조정대상지역 같은 경우는 50%로 일괄 바뀌게 됩니다. 

15억 초과도 대출이 되지만 다주택자들에게는 허용하지 않습니다.

근데 현재 지금 조정대상지역에 거의 다 해지가 됐기 때문에

대부분 비규제지역이라서 다주택자들도  70%까지 대출이 가능합니다.

결론적으로 대출규제가 자유로워졌지만 금리상승으로 인해

각자 가능한 범위 안에서 대출을 받으시면 되겠습니다.

 

드디어 무순위 청약에서 당해 조건이 없어집니다. 

당해조건은 2021년에 만들어진 요건입니다. 하지만 다시 사라집니다.

즉, 지금까지 하는 무순위 같은 경우는 만약 파주에서 한다고 하면 파주 사람만 당첨이 가능하고

과천에 무순위 한다고 하면 과천사람만 가능했습니다만

무순위 자격을 해당거주를 없애버리고 무주택자만 가능하고

계속해서 지원하는 것을 방지하기 위해서 

최초 계약일로부터 180일까지 늘렸습니다. 6개월에 한번만 하라는 뜻이죠

결과적으로 무순위 줍줍이 전국으로 가능해짐에 따라서 

여러분들도 청약홈을 좀 더 잘들여다 보시면 좋을것 같습니다.

보유 주택 담보 대출의 규제완화 입니다.

이제 다주택자가 주택을 가지고 계신분들은 좋은소식이라고 보시면 됩니다.

기존같은 경우에는 생활안정자금 임차보증금반환 목적으로 내가 가지고 있는

주택에서 주택담보대출을 받으려고 하면 한도가 2억 원정도로 제한이 있었습니다.

이떻게 보면 엄연히 내가 가진 재산을 활용을 못하는 것이지요. 

2억원의 대출한도등 여러가지 제한요소들이 폐지되고 

심플하게 기존 LTV, DTI내에서 관리를 한다고 합니다.

당연히 이것도 맞는 정책이고 기존대로 다시 돌아왔다 라고 보시면 됩니다.

기존 다주택자들의 자금운용 상황이 개선될 여지가 있습니다.

 

지금까지 모든 내용이 12월초에서 내년 초에 전부다 실행될 예정이기 때문이에

여러분들의 각자 상황에 맞춰서 적용 되는 것들은 

실행을 해보시길 바랄께요