세금 없이 1가구 2주택 만드는 방법

오늘은 1주택자가 세금 없이, 혹은 세금을 최소화하면서 2주택을 취득하는 3가지 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

무주택자일 때만 해도 내 집 한채만 있으면 소원이 없겠다 싶었는데

막상 1주택을 취득하고 또 집값이 오르는 걸 경험하면서 주택을 한 채 더 사고 싶다는 생각 많이 하실겁니다.

근데 막연히 2주택자 되면 세금 부담이 크지 않을까? 

뭐부터 팔아야 하지? 고민이 됩니다.

 

부동산 세금은 크게 취득할 때 내는 취득세, 양도 할때 내는 양도세가 있는데요.

무주택자가 1주택을 취득하면 취득세가 1~3%,

주택을 매도할 때 양도차익에 대해서 내는 양도세는 매매가 12억원까지 비과세입니다.

그런데 2주택을 취득하는 순간부터 세금이 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.

조정지역일 경우, 2주택 취득시 취득세가 8%, 양도세는 기본세율에 20% 중과되어서 세금을 내야 합니다.

3주택일 경우 취득세 12%입니다.

 

물론, 정권이 바뀌면서 다주택 중과가 배제되긴 했지만 말 그대로 일시적인 조치이고 

2주택을 취득하고자 하는 현 1주택자 혹은 무주택자 분들이 많으시기 때문에 크게 해당사항이 없을 겁니다.

 

근데 우리가 세금 무서워서 투자를 하지 않을수 없기 때문에 가중되는 세금에 대해서 꼭 알아볼 필요가 있습니다.

누군가는 분명 2주택자인데 취득세도 1%이고, 양도세도 없는 경우가 있습니다.

이게 어떻게 가능할까요?

 

첫 번째, 일시적 1가구 2주택 혜택을 챙기자!

법에서 정한 몇가지 조건에 해당하시면, 2주택을 취득해도 몇 년 정도는 1주택자 세금을 적용해 줍니다.

 

만약 1주택자인데 이사를 가야 합니다. 지금 사는 A아파트를 먼저 팔고, B아파트로 이사를 가려고 했는데

B주택을 계약했는데, A아파트가 안팔릴수도 있고, 경기가 안좋거나 선호도가 떨어지는 주택이면 타이밍이 딱딱 맞지 않는 경우도 허다합니다.

 

그럼 어쩔 수 없이 2주택을 보유하게 되는 거니까, 정부에서 이 부분을 참작해서 일시적 2주택 혜택을 주는 겁니다.

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받으려면 2가지 조건이 있습니다.

 

첫째, A주택 매수 후 1년 초과된 이후 B주택 매수

둘째, 그로부터 2년 또는 3년 이내 A주택 매도 해야 합니다.

 

그래야 A주택이 양도세 비과세가 됩니다.

 

A주택을 판 뒤에는 B주택만 남으니까 1주택자가 되고 B주택을 매도할 때도 비과세 혜택을 챙길 수 있습니다.

아니면, A주택을 처분하고 B를 보유한 상태에서 또 다시 C주택을 취득해서

일시적 1가구 2주택 혜택을 2~3년 단위로 계속 활용해도 되는 겁니다.

다만, 지역마다 A주택을 처분해야 하는 기간이 다른데요.

 

2개의 주택모두 조정지역에 있을 경우엔 A주택을 2년 이내 매도해야 하지만,

둘중에 한곳이라도 비조정지역이 포함되어 있으면 3년 안에 매도하면 됩니다.

다만, 조정지역의 경우 비과세 혜택을 받으려면 2년 실거주가 필수 입니다.

비조정지역 주택은 2년 보유만 해도 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

 

비규제지역에서 규제지역으로 바뀌었을 경우?

이럴 땐 두 번째 B주택을 매수할때, A주택의 규제상황을 보시면 됩니다.

A주택을 매수 했을 때, 당시에는 비규제지역에 해당하였는데, B주택을 매수 했을때 A주택이 규제로 바뀐상태라면,

최종으로 결고 본인은 바뀐것을 인지하고 매수했기 때문에

A주택은 양도할 때 규제지역으로 분류가 됩니다.

 

사실, 비과세 측면만 보면 조정-비조정 왔다갔다 주택을 매수하는게 3년의 시간을 벌수 있기 때문에 

가장좋겠지만 대부분은 조정지역에서 투자를 많이 하니까 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택은

실제 거주할 목적으로 주택을 매수하거나 갈아탈 때 좋을 것 같습니다.

두 번째, 1주택 상태에서 분양권을 매수하자!

똑같이 일시적 1가구 2주택인데, 그 중에 분양권이 포함되는 경우도 있습니다.

기본적으로 분양권은 2020년 12월 맑지 취득한 경우,  주택 수에 포함되지 않습니다.

분양권 1개 + 주택 1개 를 가지고 있어도 나는 1주택자 인겁니다.

그러니까 1주택 취득세를 내고 매도할 때도 비과세 혜택을 챙길수 있습니다.

 

근데 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터는 주택 수에 포함이 되는데요.

일시적 1가구 2주택 혜택을 보는 조건은, 앞서 설명한 일반 주택과 같습니다. 

먼저 A주택을 취득하고 1년 후에 B분양권을 취득 하고,  

B분양권 아파트 준공되면 입주잔금을 치르는데,  

이 잔금 날로부터 3년 내 A주택을 매도하면 비과세 입니다.

 

이때, A주택은 지역에 따라서 2년 보유 또는 2년 실거주 요건은 충족이 되어 있어야 합니다.

 

단, 조정지역에 있는 분양권을 계약했다면, 입주시점으로 2년 내에 매도해야 하고

또 1년 안에 전입까지 해야 하니까, 사실상 실거주를 해셔야 합니다.

 

세 번째, 비규제지역 아파트를 매수하자!

실제 거주는 못하지만 투자 목적으로 투자목적으로 2주택을 취득하고 싶은 분들도 계시고.

아니면, 첫 주택부터 실거주가 안되는 분들도 있을 겁니다.

이럴 때 활용할 수 있는 방법이 두 번째 주택을 비규제지역에서 취득하는 겁니다.

완전 비과세는 아니지만, 일반과세로 세금 부담을 최소화할 수 있습니다.

첫 주택을 취득할 때는 아마 별다른 고민 없이 내가 사는 지역에서 매수를 많이 하는데요.

그런데 2주택을 매수 할 땐, 첫 주택을 어느 지역에서 취득했느냐에 따라 취득세가 최대 8배까지 차이가 납니다.

 

첫 주택은 조정지역이든 비조정지역이든 상관없이 매매가에 따라 1~3%의 취득세를 냅니다. 

매매가 6억 원 이하는 1%, 초과는 2~3%를 내게 됩니다.

그런데 두 번째 주택은 같은 가격이라도 조정지역에 있으면 취득세 8%, 

비조정지역에 있으면 취득세가 1~3%입니다.

예를 들어, 조정지역에서 10억 원짜리 첫 번째 주택을 매수했고,

지조정지역에서 5억원짜리 두번째 집을 매수했다고 합시다.

그럼 5억원 짜리 집은 1%의 세금(500만원)만 냅니다.

근데 내가 두 번째 주택을 조정지역에서 매수 했다면?

매매가가 같은 5억 원이어도 취득세 8%가 적용되어서 4000만원을 내야합니다.

무려 8배가 차이나죠?

 

따라서 첫 주택은 무조건 규제지역에서 먼저 취득하는 것이 유리하고

2주택은 비규제지역에서 취득하는 것이 좋습니다.

 

첫번째 구매는 규제지역, 두번째 구매는 비규제지역

그럼 나중에 팔 땐 어떤것부터 팔아야 유리할까요?

 

Case1. 규제지역부터 판다면?

2주택상태에서 규제지역을 먼저 판다면, 양도세는 일반과세에 +20% 중과가 되어 

세금을 내게 됩니다.

양도차익이 5억 원이라면 기본과세 40%에 +20% 추가돼서 2억 7천만원 이상 세금으로 내셔야 합니다.

그럼 다음 비규제지역 주택은 1주택이기 때문에 비과세가 가능합니다.

기존에는 내가 2주택 중 하나를 먼저 매도하더라도, 1주택자가 된 상태에서 또다시 보유기간이나 거주기간 2년을 채웠어야 했는데, 2022년 이 부분은 해제가 되었습니다.

지금은 규제지역을 이미 2년 보유 및 거주했던 분들은 비규제지역을 매도하고 

얼마 안돼서 규제지역주택을 매도해도 양도세 비과세 혜택을 챙길수 있습니다.

 

지금은 한시적 중과세 배제가 1년 시행 중인데, 향후 어떻게 될지는 내가 투자하려는 

그 시점에서 다시 한 번 체크바랍니다.

Case2. 비규적지역 주택부터 판다면?

2주택상태에서 비규제지역을 먼저 판다면 현행법 상 비규제 지역은 2주택까지 양도세를 일반과세로 해줍니다.

중과가 없다는 얘기 입니다.

똑같이 양도차익 5억원이 발생했다? 기본과세 40%가 적용되니까

기본 경비를 감안하더라도 세금이 약 1억 7천만원 정도가 됩니다.

 

규제지역 주택을 먼저 팔때 보다 1억 원 이상 저렴해 졌다고 볼수 있습니다.

 

그래서 결론적으로 비규제지역 주택부터 파는게 유리합니다.

 

일시적 1가구 2주택 혜택을 챙기려면 첫 주택 취득 후 1년 후에 두번째로 취득하고

그러부터 지역에 따라 2~3년 뒤 첫번째로 매수한 주택을 매도하는것이 가장좋다.

만약 나는 투자용으로 구매했다라고 하면 혹은 실입주를 못하는 상황이다. 

그렇다면 첫 주택은 조정지역에서 취득하고

두번째는 비조정에서 취득하고 두번째 주택을 2년 보유 후 먼저 매도한다.