[등기부등본] 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 내용

 

 

 

전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 부동산 등기부등본 제대로 보는 방법, 전세 계약과 관련하여 내 전세 보증금을 지킬 수 있는 각종 정보들을 확인해보도록 하겠습니다.

 

등기부등본에는 어떤 내용들이 기재되어 있을까?

표제부

표지, 건물표시( 소재지, 면적, 구조, 층수, 용도 등)

갑구

소유자, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분 등

을구

(근)저당권, 전세권, 지상권, 임차권, 지역권 등

표제부

둥기부등본은 대표적으로 표제부, 갑구, 을구 3종류로 구분되어 있고 표제부에는 토지나 건물의 표시인 소재지, 면적, 건물의 구조, 층수, 용도등이 기재가 됩니다.

갑구

그리고 갑구에는 해당 부동산의 소유권에 과한 사항인 소유자, 세금 미납이나 소송시 들어오는 압류, 가압류, 경매신청등기, 순위보전을 위한 소유권이전청구권가등기, 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기, 해당 부동산을 처분하지 못하게 하는 처분금지가처분등기등이 등기부 갑구의 소유권에 과한 사항에 기재가 됩니다.

을구

마지막으로 을구에는 좀전에 설명했던 갑구에 나오지 않는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재가 됩니다.

근저당권, 저당권 (담보물권으로서 개념은 같다고 보시면 됩니다) 보통 대다수의 경우는 근저당권을 많이 설정합니다. 저당권이 설정된 경우는 흔하지 않습니다.

근저당권과 저당권의 차이는 검색해보시면 자세히 나와있습니다. 

법률용어로 복잡하고 어려울수 있는데, 근저당권이란 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해서등기부에 설정하는게 근저당권이라고 하는데, 쉽게 얘기해서 만약에 은행에서 1억을 대출을 받을때 대출 원금이 1웍이라면 일정상환 기간 동안 이자와 원금을 포함한 금액을 채권최고액으로 등기부에 근저당권으로 설정하게 됩니다. 보통 은행에서 대출시 설정하는게 근저당권이라고 보시면 됩니다. 은행에서 대출 받을때 원금에의 110%~120%정도  채권최고액으로 근저당권으로 설정을 하고 개인간에도 근저당권은 설정이 가능합니다.

사용을 목적으로 하는 전세권(등기해야 효력 발생), 은행이나 토지에 담보대출을 할때 자주 사영하는 토지를 사용할수 있는 권리인 지상권, 그리고 임대차계약은 보증금만 지급하는 전세 계약과 일정 보증금과 월세를 지급하는 월세계약이 있는데, 흔히 말하는 전세계약은 전세권 설정 등기를 하지 않으면 전세권이란 권리가 없고, 집을 점유, 선순위로 전입신고, 계약서에 확정일자를 받아서 얻는 권리이며, 대항력과 우선변제권이라는 권리가 생겨납니다.(대항력은 다음날 0시부터 효력발생합니다)

쉽게 얘기해서 집에 경매로 넘어갔을 때 보증금을 후순위권리자 보다 먼저 받을 수 있는 권리가 우선변제권입니다.

전세권설정 등기를 한 임차인과, 선순위로 전입신고하고 확정일자 받은 임차인의 우선변제권은 비슷한 권리이나 경매에서는 다르게 적용하고 있습니다.( 전세권, 임차권 낙찰자 인수여부등)

 

임차권 등기는 전세, 월세계약을 하고 들어가서 살면 점유가 되고, 전입신고, 확정일자 받고 거주하다가 임대차 계약기간 만료시에 집주인이 보증금을 반환하지 못하고 사정상 이사를 가야될때, 그냥 전입신고를 전출을 하고 이사를 가게 됐는데 집이 경매에 넘어가게 되면 그동안에 가지고 있던 점유 전입신고, 확정일자를 받아서 취득한 대항력, 우선변제권을 상실 하게 됩니다. 이런걸 방지하기 위해 생긴 제도가 ‘임차권등기명령’라는 제도입니다.

계약만료시 집주인이 보증금을 돌려주지 않을때, 다른곳으로 이사나 전출을 해야하는 상활이 생기면 법원에 보증금 반환청구소 제기하시면서, 법원에 임차인 해당 부동산에 임차권을 등기 하시고 전출 하셔도 대항력과 우선변제권이 유지가 됩니다

지역권은 내가 토지를 소유하고 있는데 내 토지에 출입이 너무 불편할 때, 내 토지를 전보다 편하게 출입을 하려고 옆에 있는 토지를 이용할 수 있는 권리(용익물권)이며, 지역권도 등기가 가능합니다.

 

 

이제 등기부에 어떠한 것들이 기재가 되고 어떠한 권리들이 설정이 되는지 어느정도 감이 오신다고 하면 실제 등기부등본을 간략하게 확인해 보겠습니다.

일단 아파트에 집합건물등기부 입니다.

가장 처음에 확인해 볼것이 맨 아래 있는 열람, 발급 날짜와 시간입니다. 날짜와 시간까지 정확히 기재가 되어있고, 계약하기 직전에 꼭 열람 발급해야 그 당시의 실제 권리관계를 파악 가능합니다.

 

상단에 해당 부동산 주소를 보실수 있습니다

부동산 거래에는 고액의 목돈이 오가고 각종 권리관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 전세 계약 시 안전한 거래를 위해서는 부동산 등기부등본 발급과 확인을 통해 철저한 권리분석을 실행해야 한다. 이때 가장 기본적인 사항은 부동산 거래 전 등기부등본을 열람, 발급하는 것입니다. 부동산 등기부등본은 세무서, 구청, 주민센터 등의 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받을 수도 있지만 인터넷 발급도 가능합니다. 대법원 인터넷등기소를 통해 쉽게 발급, 열람할 수 있습니다.