전세계약 할때 주의사항 4가지

 

오늘은 깡통전세 예방법에 대해서 소개하려고 하는데요

요새 깡통전세, 연전세로 피해 보는 분들이 많아졌더라구요

저도 아는 지인이 깡통전세에 잘못 입주해서 집이 경매로 넘어갔고

보증금 1억원을 날렸다고 합니다.

 

피같은 내돈 지키는 방법 알아보도록 하겠습니다.

 

깡통전세는 무엇일까?

매매가가 기존 전세가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아도 내 전세금을 돌려줄 수없는 경우를 말합니다.

예를 들어서 1억짜리 집에 8천만원 주고 전세를 살고 있는데 

2년 뒤에 이집이 7천만원으로 떨어졌을 경우 전세가가 역전된다고 해서 역전세라고도 합니다.

문제는 집주인이 이렇게 해서라도 돈을 마련해서 돌려주면 다행인데 이런집을 한채 갖고 있는게 아닐때가 있지요.

1억 짜리 집을 전세 끼고 갭투자를 해서 2천만원만 주고 집을 사기 때문입니다.

이런 경우, 요즘같이 이자부담이 늘어나는 경우 대출이자를 갑지 못하는 일이 생기고

그럼 은행이 이집을 경매로 넘깁니다. 

집주인은 파산을 하고 내 보증금도 날아간다고 보시면 됩니다.

 

부동산 시장이 상승할 때는 갭투자가 괜찮지만 요즘 같은 부동산 시장과 같이 집값이 떨어지거나 전세가가 떨어질 때는 문제가 발생하기 시작합니다.

 

그래도 방법은 있습니다.

오늘 제가 깡통전세를 예방하는 4가지 방법에 대해서 설명해 보겠습니다.

 

첫 번째, 보증금과 근저당이 매매가 의 70%를 넘지 않는다.

집을 구할 때 등기부등본 떼서 보시게 됩니다. 

대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴있는 경우가 많습니다.

이럴 때는 내 전세보증금이랑 집주인이 은행으로 부터 대출을 받은 금액이 있는데 

그것을 근저당이라고 합니다.

이 근저당(은행빛 + 전세)이 주택 매매가의 70%를 넘지 않는지 봐야 합니다.

예를 들어서 집시세가 3억인 경우, 

3억원의 70%는 2억 1천만원 입니다.

집주인의 기존 은행에서 1억원 대출 있다고 하면 내 전세 보증금은 1억 1천만원이 넘으면 안 되겠죠.

 

만약 등기부등본에 대출이 없고 깨끗하다고 하면 이집의 KB부동산 시세를 먼저 확인을 하시고

내 보증금이 KB시세의 70%를 넘기지 않으면 됩니다. 

중개인이 이 집 안전하다고 한들 전혀 상관 없는 이야기 입니다.

그 사람들은 이 집이 계약만 되면 그만이기 때문에  세입자가 스스로 챙겨야 합니다.

70%가 넘으면 그 집은 계약 자체를 하시면 안됩니다.

이 집이 경매에 넘어갔을 때 위험합니다. 

서울은 경매에 한번 유찰되면 집값의 20%씩 떨어지고,

일부 수도권 지역이나 지방은 한 번 유찰되면 무려 30%씩 떨어집니다.

인기 있는 아파트나 입지가 좋은 곳이 아니면  보통 초음에 낙찰받는 경우는 많이 없습니다.

최소 한 번 이상 유찰되고 두 번째부터 입찰한다고 보시면 됩니다. 

그래서 최소한의 마지노선으로 내 전세보증금 그리고 집주인이 은행으로부터 빌린 근저당 총액이 

매매가의 70%를 넘지 않는지 확인을 하라는 겁니다. 

두 번째, 잔금 치르는 날  전입신고+확정일자는 반드시 받는다.

잔금 치르기 직전에 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 떼서  그 사이에 바뀐사항이 없는지 집주인이 새로 받은 대출은 없는지 확인하시고 이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서 들고 

복지센터로 달려가서 ‘전입신고+확정일자”를 받으셔야 됩니다.

하루이틀 미루다가 그 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받을 수도 있습니다.

그럼 내가 후순위로 밀려나게 됩니다. 

확정일자는 복지센터, 등기소 둘중 아무 곳에서나 받을 수 있습니다.

왜 전입신고가 중요하냐

전입신고는 다음 날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다.

이 대항력이라는 건 향후에 이 집이 잘못되어서 경매에 넘어가더라도 

내가 보증금을 다 받기 전까지 이 집을 비워주지 않아도 되는 권리입니다.

세입자가 대항력이 있으면 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰되더라도 최종 낙찰자가 

내 보증금까지 다 물어주게 되어 있습니다.

물론 전입신고만 한다고 해서 대항력이 발생하는 것은 아닙니다. 

 

전입신고에 대한 더 자세한 내용은 이전글을 참고 하시기 바랍니다.

이전글 : 재계약시 확정일자 이렇게 하세요!

재계약시 확정일자 이렇게 하세요!

세 번째, 전세권 설정하기

사실 가장 안전한 방법은 잔금을 치를 떼 등기부에 전세권을 설정하는것 입니다.

하지만 현실적으로 해주는 집주인이 없는 게 문제입니다. 

보통은 우리가 임대차 계약을 해도 

등기부상에 ‘전세 000만원에 사는 세입자 있음’ 이런 표시가 없었습니다.

근데 이 전세권은 등기부상에 이런 표시를 넣어주는 것 입니다.

여기 보증금 1억원으로 전세를 살고 있는 세입자가 있고 

이 집이 만약에 경매에 넘어가면 나는 채권자가 됩니다. 라고 알려주는 권리라고 생각하시면 됩니다.

만약에 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안돌려준다면, 

이 전세권을 가진 세입자가 집을 경매에 넘길 수 있습니다.

그래서 집주인이 안 해주는 것이지요.

만약 집주인이 전세권 설정을 해준다고 한다. 그럼 무조건 땡큐인겁니다. 그냥 하시면 됩니다.

그렇지 않다면 그냥 전세권이라는 게 있구나. 이런 효과가 있구나.

이 정도만 알고 계셔도 무방합니다.

 

네 번째, 전세금 반환 보증보험 활용

계약하려고 보니가 근저당이 좀 애매하게 잡혀있다.

혹인, 나는 불안한 게 너무 싫다 하시는 분들은 

전세금 보증보험을 활용하시면 됩니다.

 

집주인 동의없이 가입할 수 있구요. 행여 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 

보증기관이 대신 내 보증금을 반환해주기 때문에 가장 마음이 편합니다. 대신 돈은 좀 들겠죠.

보증금 보증보험은 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도

특별한 이유 없이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 

계약 기간 중에 전셋집이 경매나 공매로 넘어가면 이제 누군가가 낙찰을 받고 채권자 배당이 다 이뤄졌는데도

내 전세금을 돌려 받지 못했다. 그러면 보증기관이 내 보증금을 대신반환해주는 보험이라고 보시면 됩니다.

전세금 반환 보증보험은 주택도시보증공사 HUG와 SGI서울보증 두곳에서 가입할 수 있는데요.

이 보험은 아무 때나 가입할 수 있는 건 아니고,

보통은 임대차 계약을 맺고 최대 1년 넘어가기전에 가입이 가능합니다.

SGI 서울보증은 10개월, HUG는 1년 이내만 가입을 받아줍니다.

아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔에 사는 세입자라면 누구나 가입이 가능합니다. 

 

단, 보증금 한도가 있습니다. 

서울보증보험은 아파트 보증금 같은 경우에는 무제한, 기타주택은 10억원 이내로 제한됩니다.

HUG는 수도권에서는 보증금 7억원 이하 그 외 지역은 5억원 이하로 제한 됩니다. 

보증금 액수가 큰 분들은 SGI서울 보증을 활용하는게 낫겠죠

보험료는 보통 전세가의 0.2% 내외이며, 아파트가 가장 저렴한 편이고 그 외 주택은 보험료율이 좀더 높습니다.

 

여기서 한가지 팁은 신혼부부이거나 다자녀가정 이거나 저소득층은 보험료가 40%가 할인됩니다.

이 보험료는 1년 기준이구요, 만약 내가 전세계약을 2년으로 한다면 2년치를 내면 됩니다.

 

관심있는 분들은 아래 두곳 홈페이지를 방문해서 더 상세하게 조건을 알아보시면 되겠습니다.

 

서울보증보험 SGI

SGI서울보증

주택도시보증공사 HUG

HUG 주택도시보증공사

 

오늘은 깡통전세에 대비하는 세입자의 자세에 대해서 알아보았습니다. 위에 언급한 4가지만 기억해도 정말 내가 소중하게 모은 돈을 지킬수 있을겁니다.